都更危老「1坪換1坪」難？　建商：滿足1條件「成案機率高」

▲臺北市老屋比例高達73.8%，急需都更，但室內1坪換1坪究竟行不行？（圖／ET資料照）

記者項瀚／臺北報導

臺北市老屋比例高達73.8%，急需都更，但室內1坪換1坪究竟行不行？建商業者指出，分配條件關鍵在於土地使用分區，商業區容積率高、蓋得多，自然成案機率就高。

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臺北市老屋衆多，屋齡30年、符合都更危老門檻以上住宅達67萬3357宅，比例達到73.8%，爲全臺冠軍，因此都更重建一直都是臺北市要面臨的重要課題。

睿泰建設執行董事長羅永政表示：「商業區容積率較高，意味重建案可以蓋更多面積，以臺北市來說，即使是4~5層公寓，若爲商業區土地，基本上都可以1坪換1坪，地主們分得回去，自然都更危老就更容易成案。」

不過，羅永政表示：「都更危老整合，不是隻有分配問題，這仍是一項需要時間的任務。以南京東路五段的新案『睿泰曜』來說，第一排屬商業區土地，但仍是歷經10年整合，若再算上前一手，整合時間可能長達20年。」

▲「睿泰曜」基地僅298坪，興建2棟建物，前棟樓高達地上21層。（圖／記者項瀚攝）

特別的是，「睿泰曜」基地僅298坪，興建2棟建物，前棟樓高達地上21層。經查，該案土地大部分爲商三特（商二），少部分爲住宅區，容積率高。進一步調查，該案容積率可達500%以上，加上危老獎勵，全案容積率可來到約730%。對比於臺北市住三的225%，高出許多。

至於樓高的問題，垼程建築師事務所主持建築師劉獻文表示：「一個建案可興建的高度，除了與容積率有關，建蔽率、鄰路條件也有直接的關聯性。」

▲「升樺知玉」位於承德路七段32巷、自強街5巷，爲基地469坪的危老案，日前舉行動工典禮。（圖／記者項瀚攝）

另外，臺北市線上還有另一場話題危老案「升樺知玉」，位於承德路七段32巷、自強街5巷，爲基地469坪的危老案，使用分區爲住三，規劃地上14層住宅，屬於石牌商圈，緊鄰近期最夯的北士科重劃區。

升樺建設總經理谷念勝表示：「該案原爲公寓及透天，共約20名所有權人，歷經6年時間整合，期間面臨老舊街廓常見的產權紛雜、地籍凌亂等挑戰，說實在危老與都更往往比購買素地成本更高、利潤更低，但能改善市容，是企業與社會雙贏的結果。」

談到整合訣竅，谷念勝表示：「除了持續與地主溝通，有時也需要拿出資金買入。有時地主由於年紀大，不想走合建，更難接受一次賣斷給建商，但這一方面有機會促成重建，但另一方面對建商來說也是風險之一。」

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