双贷族飙升下的结构困境 台湾房市的沉重代价
▲根据央行与金管会资料，截至 2025 年 7 月，双贷人口已达 40.4 万人，五年间增加近四倍。（图／资料照）
●林忠正／经济学博士、前中研院研究员
近年台湾房市持续创高，伴随而来的是快速扩张的「双贷族」——同时背负房贷与信贷的家庭。根据央行与金管会资料，截至 2025 年 7 月，双贷人口已达 40.4 万人，五年间增加近四倍。尽管占全国人口比例仍不高，但成长速度显示，越来越多家庭必须「两头借、双边还」，才能勉强跨上买房门槛。
这个现象的背后，反映的不仅是个人的财务压力，更是台湾房市长期结构失衡的缩影。
高房价下的「双债人生」
双贷族的平均房贷已达 625.8 万元，信贷平均 114.7 万元，合计负债约 740 万元。简单估算，在目前利率环境下，房贷月付约 2.3 万元，信贷约 1.5 万元，两者合计逼近 38,000 元；若再加上管理费，家庭每月光为「房」付出的固定支出往往超过四万元。
以家庭月收中位数 7 万元估算，超过 五成所得 全被债务吞噬，家庭可支配收入明显受限。消费缩手、储蓄困难，都成为长期结构性的结果。
房价与所得脱节 越跑越远的阶梯
高房价并非一夕而成，而是十多年累积的结果。2010 至 2024 年间，家庭平均所得仅成长三成，但全国房价指数却飙升逾六成。两条曲线越拉越开，代表一般家庭的购屋门槛正以倍数方式远离。
以家庭年所得 120 万元估算，中古公寓总价约 1,200 万元，房价所得比高达 10 倍；台北市更达 15 至 18 倍，已超越首尔与东京。高昂自备款，迫使许多首购族透过信贷补缺口，最终加入双贷族。
全球房价上涨的本质 低利率遗产「台湾更严重」
房价大涨并非台湾独有。全球金融危机后，各国央行采取超低利率与量化宽松政策，推升主要城市房价全面走高。然而多数国家在疫情后迎来快速升息，房价开始修正，例如美加地区 2023 年出现 5% 至 10% 的跌幅。
台湾则因升息幅度有限，至今仅微调 0.5 个百分点。低利率环境使房价仍维持高档，成交量下滑但价格依旧僵固。仅个别区域如淡水、青埔出现轻微回落，显示台湾房市的压力尚未真正释放。
青年贷款的局限与「自备款信贷化」
政府推出青年安心成家贷款，希望协助年轻族群购屋，但因贷款上限（1,200 万元）远低于台北、新北精华区动辄 2,500 万元的房价，政策效果有限。许多年轻家庭必须额外举信贷或保单借款，填补头期款与装修费缺口。
这使青年购屋模式逐渐从「以储蓄筹头期款」转变成「以信贷换时间」，风险与压力都因此上升。
潜在风险 利率若反转「压力恐倍增」
目前双贷族的财务结构极度脆弱，一旦国际升息循环再起，冲击将十分直接。若房贷利率从 2.1% 升至 3.0%，月付将增加约三千元；信贷利率若升至 5%，月付增加两千多元，总偿还金额可能突破 每月四万四千元。
更大的问题在于：升息通常伴随房价下跌。若房价修正 10% 至 15%，房贷族会面临资产缩水、负债不变的情况，财务脆弱度大增。对许多尚未累积足够资产的年轻家庭而言，一旦市场反转，「彩色人生」可能瞬间变成「黑白人生」。
政策改革 化解双贷风险的可能方向
面对双贷族扩张，政策端需要着眼于结构性问题，而非仅限于补贴或资金挹注。
1. 青年贷款精准化与弹性还款适度提高贷款上限，并搭配「递增式还款」设计，使初期还款负担更合理。同时可限制房屋于十年内不得转售，以避免政策沦为炒作助力。
2. 提高房市透明度，抑制交易扭曲加强实价登录 3.0 的查核，防堵假交易、凹实价、以及预售案的价格炒作。
3. 调整税制，提高非自住房持有成本台湾持有税占比低于国际平均，促成资金流向不动产。若能将地价税与房屋税合一课征，并针对非自住房分十年逐步调升到大约1%水准的实价税率，可抑制投机性囤房，减轻社会资源错置。
4. 扩大社会住宅与租屋补贴台湾社宅比率仅 1.5%，远低于 OECD 国家。将比率提高至 3%–5%，可有效稳定租金，减轻青年短期居住负担。
5. 建立风险教育与债务预警系统强化民众对浮动利率的理解，并提供「债务重整咨询」与早期警示机制，避免信贷扩张成家庭系统性风险。
结语 让「居住」回到生活而不是财富竞赛
双贷族的增加，表面上是个人负债问题，实则反映台湾房市长期结构失衡。税制偏误使资金大量涌向不动产，而所得停滞又让年轻世代不得不用信贷跨越门槛。结果是家庭负担提高、内需消费缩减、社会财富分配更加不均。
台湾房市争议多年，但真正的核心问题，并非「要不要打房」，而是如何让居住回到生活本质。唯有降低投机动能、改善税制、提高住宅供给与透明度，才能让「买得起房」不再是一场遥不可及的梦，「贷得起房」也不必成为一辈子的财务重担。
▼台湾房市争议多年，但真正的核心问题，并非「要不要打房」，而是如何让居住回到生活本质。（图／记者李毓康摄）
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