「微型商辦」崛起！　內行人深度解析投資前景

▲在住宅市場面臨房貸管制趨嚴之際，商用不動產、特別是「微型商辦」，正掀起熱潮。（圖／記者陳筱惠攝）

記者項瀚／綜合報導

在住宅市場面臨房貸管制趨嚴之際，商用不動產、特別是「微型商辦」，正掀起熱潮。過去被視爲大老闆專屬的商辦投資，如今因小坪數產品興起，2~3千萬元即可進場，成爲投資新寵。最新一集《地產詹哥老實說》節目邀請高力國際不動產董事黃舒衛、興富發專案經理陳豪，解析微型商辦的投資前景。

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微型商辦崛起：低門檻、高需求

主持人詹哥點出：「政府對住宅房貸的嚴格控管，使得買房門檻提高，但商用不動產因貸款靈活且不受限貸令影響，成爲新標的。」

陳豪指出：「傳統辦公室動輒70坪以上，而微型商辦約25至48坪，總價在臺中市場約2~3千萬，大幅降低了資金門檻，對企業或投資客負擔較輕。」

投報率優於住宅，空置率低成亮點

黃舒衛表示：「商用不動產投報率通常優於住宅，隨着微型或中小型企業崛起，對彈性、靈活的辦公空間需求大增，使得小型辦公室租金回報更具潛力且穩定。」

陳豪也提到：「臺中七期市場上微型商辦幾乎沒有庫存，許多企業苦於找不到小坪數辦公室，顯示市場需求龐大，空置率預期將維持低檔。」

▲陳豪表示，臺中七期市場上微型商辦幾乎沒有庫存，許多企業苦於找不到小坪數辦公室，顯示市場需求龐大。（圖／翻攝自《地產詹哥老實說》）

新創、分公司首選：滿足成本與隱私需求

黃舒衛指出：「臺灣新創公司多爲小型團隊，租用中大型辦公室成本高昂，微型商辦能滿足他們對成本控制、業務機密考量及彈性空間的需求，許多外商或中大型事務所在中南部拓點，中小型辦公室也成爲首選。」

陳豪補充：「許多投資客也轉向投資辦公室，因企業租金接受度高，且租賃關係較單純。」

景氣下行免驚：貸款與稅務優勢避險

面對景氣下行疑慮，微型商辦是否難脫手？黃舒衛強調：「商辦在財務投資結構上與住宅不同，辦公室不受限貸壓力，貸款條件更優，此外商辦利息支出可抵稅，槓桿效果和避險能力更強。」

陳豪也指出：「以公司名義購買辦公室，除了總價較低，最大優勢在於所有支出皆可抵稅，有效節省稅金。」

國際趨勢借鏡：彈性、服務、生態系成主流

黃舒衛指出：「國際都會區如東京、首爾，商辦產品趨向更小坪數、提供更多共享空間，以滿足年輕、靈活的使用方式，預期未來商辦將更具彈性，並提供更完整的社羣與服務配套，形成生態系運作模式。」

陳豪提到：「興富發選擇在臺中七期推動微型商辦，正是看中其優越地理位置，能爲企業提供最佳門面形象。」

▲興富發選擇在臺中七期推動微型商辦，正是看中其優越地理位置，能爲企業提供最佳門面形象。（圖／記者陳筱惠攝）

投資微型商辦：地點、品牌、長期持有是關鍵

對於有意投資微型商辦的聽衆，黃舒衛建議：「首先地點至關重要，能彰顯品牌、提高招工效率並形成產業聚落，其次，大樓品牌也極爲重要，高品質的營運管理服務是維持租金與低空置率的關鍵。」陳豪則強調，「羣聚效應」與「地方建設」的重要性。

2位專家最後提醒，投資微型商辦應有長期持有的規劃，並意識到營運與管理成本會增加，在住宅市場受限的環境下，微型商辦以其優勢，成爲房市新興投資亮點，但投資人仍需謹慎評估。

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