辨識不動產詐騙中的「生基位」詐騙

▲北市一名婦人四年內被騙走1.6億元。(圖／記者邱中嶽翻攝）

●李永然、曾春僑／永然聯合法律事務所所長、永然法律基金會顧問

堪稱不動產詐騙手法中的「長青樹」之一的「靈骨塔」與「生基位」詐騙，爲何很多人不斷地上當受騙。按這兩種產品性質、所涉及的法令與相關主管機關均有所差異，本文就以「生基位詐騙」爲例，說明常見的詐騙手法與預防之道。

根據<殯葬管理條例>第2條第6款規定：「骨灰（骸）存放設施」乃指供存放骨灰（骸）的納骨堂（塔）、納骨牆或其他形式的存放設施；同條例第2條第14款規定，「殯葬設施經營業」指以經營公墓、殯儀館、禮廳及靈堂、火化場、骨灰（骸）存放設施爲業者，故「靈骨塔」爲存放骨灰的處所，地方主管機關爲殯葬管理處或民政局。

至於造「生基位」乃源於道教傳統的「活人冢」文化，本意在於藉由風水地靈之氣改運及消災解厄，實務上多以存放活人的毛髮、指甲或衣物爲主，而非骨灰或骨骸，其相關設施不屬於「殯葬設施」不受<殯葬管理條例>的規範，而應迴歸<民法>規範，若涉及土地與建物所有權轉移，則適用<土地登記規則>相關規定。

多數「生基位」詐騙標的，多爲過去曾遭詐騙或曾投資失利的被害人，集團先取得被害人名冊後，利用當事人心有不甘，急於翻本的心理，捏造假交易與真權狀陷阱，讓被害人陷入誤信成交在即的假象，從而上當受騙而付出慘痛代價。

詐騙集團深諳「心理戰」，其成員會透過分工扮演假買家、專業仲介等各種角色，向被害者謊稱有買家急需整批收購「生基位」，營造出產品價格飆漲、稀缺性高的假象，若不及時購買就可能錯失飆漲機會，倘能搶購，則可代爲轉售，從而獲取其間極大的差價。

這種利用被害者渴望投資能翻身的心理及飢餓行銷手法，加上詐團角色分工扮演，成功瓦解了多數人的防備心。

詐團又爲取得當事人的信任，詐團會主動提議將土地所有權過戶給被害人作爲「擔保」，詐騙者即會陪同被害者前往地政事務所辦理極少的土地所有權持分移轉，讓被害人誤信自己手中已握有地政事務所所核發的真實土地所有權狀，致產生此一交易已具備實質保障的錯覺。

這種結合行政程序的法律僞裝，讓當事人陷入具有行政機關背書的錯誤認知，讓被害人在後續支付加購款時，大幅降低防備的戒心。

一旦詐騙被害人入局，詐團便以「生基位」需要連同特定土地所有權持分一起購買，新買家才願意出資蒐購爲由，要求當事人加購各種產品與土地所有權持分。

詐騙者還常誆騙稱買家大筆收購金已到位，僅差臨門一腳的土地整合，誘使被害人爲了能儘速將手上產品脫手，隨即陸續匯出各類高額款項，以補齊微小或無法開發之土地所有權持分。此一手法與投資詐騙中營造獲利假象，再要求當事人必須付出相關稅金、匯兌費或手續費等，才能出金的手法相同。

這類案件往往到最後，這些詐團的成員全部消失，而被害者最終只拿到一張土地所有權持分極其微小且毫無市場價值、產權複雜的非法定喪葬用地權狀。

這類案件有時即使受害當事人提出刑事詐欺罪告訴，同時也能找到詐騙者，但因爲有土地所有權移轉過戶事實，詐團會辯稱此爲單純的土地買賣民事糾紛，矇蔽檢方，企圖將刑事責任導向民事糾紛而脫罪，藉此逃避刑罰制裁。

故投資者若遇到極小持份的土地所有權交易、跨區辦理或非專業地政士經手時，務必提高警覺，並建立高利潤及高風險的概念，另可再落實筆者所提倡的「雙代書」概念，自行聘請所信任的地政士協助把關，或委託專業律師協助，切勿因誤信巨大利益誘惑，或急於投資翻本的心理，而喪失防備心、戒心及判斷力。

最後也希望檢警對於這類詐騙能用心追查，有效追究詐團的刑責，才能澈底打擊詐團，保護善良的民衆能不受害。

▼投資者若遇到極小持份的土地所有權交易、跨區辦理或非專業地政士經手時，務必提高警覺，切勿因誤信巨大利益誘惑，或急於投資翻本的心理，而喪失防備心、戒心及判斷力。（AI協作圖／記者郭運興製作，經編輯審覈）

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