海外不動產詐騙預防思維

▲詐團往往運用海外參訪團方式誘騙投資人投資。其實要投資時，真正投資標的之環境評估，應在無專人陪同的情況下進行。（圖／ETtoday資料照）

●李永然、曾春僑／永然聯合法律事務所所長、永然法律基金會顧問

筆者日前發表「如何認識海外不動產詐騙的徵候？」，依前文所述，海外不動產投資雖具備資產配置的吸引力，但資訊黑洞往往是投資人的致命傷，筆者建議投資人務必建立一套標準化的防詐審查流程。藉本文分享一些實務上的建議，供讀者參酌，俾能協助大衆在海外跨境投資能建立防火牆。

由於詐團往往運用海外參訪團方式誘騙投資人投資。其實要投資時，真正投資標的之環境評估，應在無專人陪同的情況下進行。

從簽證便利性、大衆運輸接駁，到基本的民生食宿與醫療機能，都應加以關注；若投資標的連基本生活需求都難以滿足時，則該區位的增值潛力勢必大打折扣。若「現場狀況」與「投資說明會」落差很大，甚至出現投資不動產的工程停擺，這便是最直觀的不宜投資信號。

其次「環境治安」是投資不動產價值的保值後盾。投資人應張大眼睛，觀察周邊是否有「破窗效應」的跡象：例如：路燈毀損未修、垃圾堆積、嚴重違規停車，甚至是疑似藥物濫用者的出沒等。這些看似細微的社會管理失序，往往足以預示着此一投資不動產的區域，行政公權力不彰，未來付出的管理成本與房價跌幅恐會超乎投資人的預期。

再者，對於海外投資不動產標的，能自聘不受利害關係牽連的導遊與翻譯，實際走訪建案周邊，與當地的販夫走卒、小商販隨機訪談。透過當地人的口耳傳聞，打聽該投資標的之建設公司的真正口碑與施工品質。運用這種軟硬體全面評估的支出，雖造成額外成本，但卻是防止百萬、千萬資金化爲烏有的最便宜保障方法。

又投資人除了應審視國內代銷業者的背景，更須將徵信核心延伸至建案當地的開發商與營造廠，嚴防資金陷進資本額低、規避責任的「一案公司」陷阱。

在實務上，除了透過實地走訪與訪談來刺探口碑，更應善用方便的「數位工具」主動出擊：藉由翻譯軟體輔助，深入該國的法院判決書系統與商業登記平臺，清查業者是否具備頻繁被行政機關裁罰、法院的法律訴訟或與他人間合約糾紛等「黑歷史」；唯有穿透業者刻意形塑的廣告糖衣，將這些隱藏的法律風險視爲高度警訊，方能避免血汗錢在異國他鄉淪爲爛尾的祭品。

又在全球資產配置的版圖中，不動產產權制度的差異，往往是決定投資勝負的底層邏輯。目前全球不動產登記體系主要分爲「託倫斯登記制」以及「契據登記制」。兩者在法律精神與風險承擔上存在天壤之別，投資人應事先明辨，請專業律師協助分辨，纔不會受騙。

最後因購置海外不動產，涉及大額外匯管制、反洗錢防制等法律規範，資金儘可能能匯入具法律監管功能的託管帳戶、律師或信託專戶，至於匯入仲介個人或開發商私帳則應注意其風險。

此外，有些國家制度更存在硬性紅線，如：泰國要求特定海外匯入證明方可過戶、美國嚴禁不明第三方代匯、馬來西亞則設有政府監管的開發商專用帳戶。任何對匯款路徑的投機取巧，都可能導致資產遭凍結，或日後獲利無法合法匯回。

總而言之，海外置產的成功關鍵，在於深入瞭解，打破對開發商或代理商的「單一資訊」依賴，面對高度專業且陌生的異國法制，投資人要更戒慎恐懼，謹慎小心，纔不會上當受騙，血本無歸！

▼海外置產的成功關鍵，在於深入瞭解，打破對開發商或代理商的「單一資訊」依賴，面對高度專業且陌生的異國法制，投資人要更戒慎恐懼，謹慎小心，纔不會上當受騙，血本無歸。（圖／記者林敬旻攝）

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